|
09-08-2008 14:00 місто “Перезавантаження” ЖЕКа або...
“Вас вітає керуюча компанія!”
Поки що вітає польською і мешканців Щецина
Тема організації обслуговування житла у популярних багатотиражних засобах масової інформації посідає значно менше місця, аніж потрібно. Тим часом стан більшості будинків у містах невпинно наближається до вкрай небезпечної межі. Тобто цілком можливе невдовзі справдження сумного пророцтва одного з черкаських фахівців комунальної галузі, коли комунальні послуги доведеться доправляти знизу на поверхи та у зворотному напрямку... вручну, відрами. Такі настрої у Щецині, на заході Польщі, вже в минулому
“Одного дня, здається у 1999-му, ми та наші сусіди у своїх поштових скринях знайшли офіційні листи від міського уряду, у яких повідомлялося, що ми вже не просто мешканці, самі по собі, а спілка мешканців”, – розповідає пані Еля з міста Щецин. Вона з дитинства мешкає у старому, 1940 року побудови, п’ятиповерховому будинку в не дуже заможному, як на вигляд, районі центру Західнопоморського воєводства. До згаданого дня стосунки мешканців будинку з обслуговуючою організацією мало чим відрізнялися від наших нинішніх – таки далися взнаки роки перебування в одному “таборі”. Тобто що польські ЖЕКи, що наші виявилися зовсім непристосованими для роботи в умовах, коли житло стає приватним, коли економіка всіма своїми галузями стрімко рветься у ринковий вир, переналаштовуючи свідомість людей на зовсім інші, ніж соціалістичні, вимоги, уявлення, цінності. Неможливим виявилося в “жеківському” форматі зарадити стрімкому руйнуванню житлової інфраструктури. Тобто мешканці Щецина колись переживали те ж саме, що й ми зараз.
І щецинські комунальники також. Пані Ельжбета Бурхардт працює в царині обслуговування житла ще з тих соціалістичних часів. Починала працювати у муніципальному обслуговуючому підприємстві, аналогічному нашому ЖЕКу, а нині є відповідальною за роботу із спілками мешканців акціонерного підприємства “Перфект”, що постало на його місці. На початку нашої розмови пані Бурхардт пояснює, що ж собою являють згадані спільноти ( у нас подібні утворення називають ОСББ –об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків):
– Спільноту складають власники усіх помешкань, які знаходяться у певному будинку, його частині а чи кількох  будинках. Бо ж бува спільнота об’єднує цілий квартал, або всього лиш один під’їзд, як от у випадку у пані Елі. Усі помешкання спільноти є у чиїйсь власності – не тільки квартири, а й горища, підвали, під’їзди. Площа так званих допоміжних приміщень чи, приміщень загального користування поділена в долях житлової площі. Отже кожен власник має не просто квартиру, скажімо, у 120 квадратних метрів, а частину будинку, наприклад 1/20, до якої входить квартира і відповідна частка решти приміщень. Пропорційну до власності кількість голосів має власник і у спільноті. Виходить дуже схоже на акціонерне товариство. До всього, і міський уряд входить таким собі акціонером у спільноти, де зберігається частка неприватизованого житла.
Отакі от утворення є замовниками послуг „Перфекту”. Із спільнотами ми укладаємо угоду, якою беремо на себе зобов’язання слідкувати за технічним станом будівлі, організовувати обслуговування та ремонті роботи відповідно до побажань спільноти, отримувати погодження на ремонтно-будівельні роботи та різноманітні реконструкції, якщо такі передбачаються спільнотою. Нашим клопотом є й робота з боржниками, а в крайніх випадках і судове розв’язання питань заборгованості.
За словами пані Ельжбети Бурхардт, “Перфекту” доводиться вести досить складну бухгалтерію. Бо ж кожна спільнота має окремі рахунки – поточний і так званий “ремонтного фонду”. Крім того, всі розрахунки за так звані “медіа” – водопостачання та водовідведення, газ, електрику, централізоване теплопостачання, кабельне телебачення та Інтернет, покладаються також на “Перфект” . А спільнот в його управлінні нині більше ста.
Отак ми поступово доходимо до питання, яке хвилює абсолютну більшість – вартість послуг. Скажімо так, власне обслуговування, чи як називається це в Польщі “консервація”, відносно недорога – у Щецині 0,56 злотого –– 56 грошей з квадратного метра житлової площі квартири. Значно більше “тягнуть” згадані “медіа”, точно так же, як і у нас. І дуже схоже на нашу виглядає ситуація, коли вартість тепла, водопостачання, газу, електрики за останні роки зростала кілька разів, а квартплата за словами пані Бурхардт вже п’ять років є незмінною. Але є у мешканців Щецина і третя складова витрат на житло – ремонтний фонд. І тут вже все віддається на розсуд спільноти та взаєморозуміння її членів та обслуговуючої компанії. Саме фахівець має домогтися усвідомлення мешканцями стану їхнього спільного майна, допомогти визначитися з обсягом потрібних ремонтних робіт та їхньою вартістю. Буває, що ініціатива покращень виходить від самих мешканців. І знову, всі консультації має надати фахівець обслуговуючої організації. Останнє слово ж лишається за зборами спільноти. Таким чином у деяких спільнотах збір до ремонтного фонду може бути 30 грошей з квадратного метра житла, а в деяких – доходити і до 2 злотих.
І ніяких тобі: “Коли вже влада зробить капітальний ремонт?” Не займається цим влада в Щецині. Хоча від комунальних проблем і не самоусувається. Стан бо житла і комунікацій, як каже пані Бурхардт, дуже важкий і коштів, що їх збирають мешканці, на складні ремонтні роботи – перекриття дахів, зміцнення конструкцій і т.ін. може не вистачати. Враховуючи ще ту обставину, що в Щецині, на відміну від більшості українських міст, значна частина житла збудована в 40-х, 30-х, ще “історичніших” роках, завдання видається ще складнішим. Отже для його розв’язання міська влада має спеціальну програму “Наш дім”, коштами якої дофінансовує великі ремонтні роботи, ініційовані спільнотами та роботи з упорядкування прибудинкових територій. Саме дофінансовує, передбачаючи, що городяни повинні самостійно в тім числі й фінансово подбати про спільне майно. Як свідчить регламент програми, міський бюджет може покрити до 50 відсотків необхідних коштів ремонту дахів чи внутрішньобудинкових мереж і навіть 100 відсотків коштів, необхідних для проведення енергетичного аудиту для подальшого вдосконалення фасадів та інших конструктивних елементів аби будинок ставав менш енергозатратним. І кошти ці, як зрозуміло, надійдуть на рахунок спільноти, і вона сама – навіть кожен її член, за словами пані Бурхардт – має право контролювати витрати з такого рахунку. Спільноті належить і останнє слово у виборі виконавця робіт. І хоча обслуговуюча організація рекомендує фахівців, та спільноти дуже ретельно зважують усі обставини – самі наводять довідки про фаховість, порядність, вартість робіт у різних виконавців і часто роблять самостійний вибір.
Здається, що за такої значної участі мешканців робота комунальників стала легшою, але Ельжбета Бурхардт заперечує:
– Працювати в порівнянні з соціалістичними часами стало складніше. Бо ж раніше у підпорядкування обслуговуючої організації, власне ЖЕКу, були всі виконавці робіт – слюсарі, теслі, маляри і т.д. В своєму нинішньому вигляді “Перфект” є не обслуговуючою, а керуючою організацією. У її штаті всього 14 осіб і серед них робітників немає – за необхідності їх наймають на умовах підрядів.
Отут стає цікаво, а раптом десь водогін прорвало, невже ж людям як і в наших РЕУ (автор свідок тому) кажуть: “Женшчина, ви не бачите, шо всє зайняті? Не мішайте, як буде слєсарь, то до вас прийдуть?” Пані Бурхардт заперечує: от саме так і не буває, хоча двом “гідравлікам” (нашим сантехнікам), що співпрацюють з “Перфектом”, в кризових ситуаціях буває важко встигнути на різні кінці міста (про цю обставину йтиметься нижче). Але тут вже спрацьовує загальна зацікавленість у якості життя, житла та послуг – мешканці в більшості своїй обізнані, як, скажімо перекрити воду. А потерпати від спраги на час ремонту їм не дасть міських водоканал, також вже приватний – попід будинком негайно з’явиться автоцистерна із водою, а до ремонту підключаться і водоканалівські аварійники.
 І точно так же рішуче перекриють воду в разі наявності боргу. Причому через когось одного потерпатиме уся спільнота. Проблема боргів у Щецині також існує і кожна спільнота розв’язує її по-різному. Легше, за словами Ельжбети Бурхардт, великим спільнотам –– там можна “розкидувати” заборгованість на всіх . Меншим, там де з десяток власників, доводиться важче. Були випадки, коли квартири боржників доводилося виставляти на продаж. Частиною виручених коштів компенсувати борги, а решту віддавати колишньому вже власнику. Таких випадків у “Перфекта” було всього два. Але ж спільноти мають можливість заробляти і таким чином певною мірою розв’язувати проблему коштів на ремонти або ж і покриття заборгованостей. Так дуже популярним останніми роками став продаж горищ під переобладнання у житло. Таким чином, наприклад, можна за рахунок майбутнього “карлсона” відремонтувати повністю дах. А ще ж будинок має стіни, а рекламодавці потребують усе більше площ – знову надходження для утримання і вдосконалення будинку.
Ну а якщо мешканці геть неспроможні оплатити і необхідних робіт? Автор навела пані Бурхардт приклад з черкаськими гуртожитками, від яких як чорти від ладану відхрещуються і місто, і РЕУ. Якщо б такі убогі попросилися до “Фаворита” на обслуговування, що було б?
– Не маємо такого права відмовити – запевняє пані Бурхардт, – в будь якому випадку говоритимемо з людьми, як вони уявляють собі подальше життя, що вони можуть зробити, аби воно виглядало гідним. Такі приклади є і у практиці “Перфекта”, мешканці дуже бідних будинків беруться до роботи власноруч і буває виконують навіть такі технічно важкі справи як ремонт фасадів. Звісно, ще є настрої типу “дайте!”, але їх дедалі стає менше. Ми людям кажемо, що від них залежатиме і подальша вартість теперішнього житла, бо ж скільки не чепури квартиру всередині, але якщо до неї ведуть обдерті сходи, вона ніколи не отримає справжньої ціни. А складні випадки, то ж, прошу пані, виклик для фахівця, честь знайти рішення! Обслуговувати нові будинки то будь кому по-силах.
Звісно, “будь-хто” до обслуговування житла у Щецині, в Польщі взагалі не буде допущений – потрібно мати відповідну ліцензію. Щоправда є випадки, коли спільноти не звертаються за послугами до керуючих організацій, а порядкують самі. Тоді людина, що керує будинком, має там і жити. Отже спільноти мають повне право обирати, як їм доглядати за житлом. А від послуг “Перфекта” ще ніхто за всі роки не відмовився. Навпаки, прийшли нові клієнти:
– Люди переїжджають, напевно розповідають, як у них велося на старому місці, переконують сусідів. Тож маємо тепер спільноти в усіх кінцях міста, хоча початково отримали у спадок компактну зону обслуговування.
Пані Ельжбета Бурхардт ще раз повторює, працювати стало важче, але додає:
 – Та результати стали кращі. Наприклад, район, де мешкає пані Еля, завжди вважався неспокійним з точки зору правопорядку. Нині вже кілька років там цілком безпечно. Двори будинків стали значно доглянутіші. Люди садять клумби, влаштовують майданчики для відпочинку.
От і у дворі будинку пані Елі на місці розібраної старої котельні з’явився палісадник. Частину коштів на його облаштування – закупівлю матеріалів та саджанців квітів і кущів спільноти – в будинку їх п’ять за числом під’їздів – отримали від міста за програмою “Наш дім”, а всі роботи виконали толокою. А дах будинку поремонтували за рахунок нового сусіди. І у під’їздах стіни блищать свіжою веселенькою фарбою – пані Еля із захватом розповідає, як мешканці сперечалися щодо кольору і яким активним було голосування.
Отак потроху в місті наводиться лад. Ще бува зустрічаються облуплені фасади, але новою черепицею блищать дахи. Тобто фасади – справа лише часу. А вартість квартплати і в Щецині буде зростати. Бо ж, як каже пані Бурхардт, нині ані слюсар, ані маляр не бажають вже працювати за розцінками п’ятирічної давності. А близькість кордону спокушає до мандрів у пошуках грошовитішої роботи. І якщо не підняти ціни, то можна взагалі без фахівців залишитися. Хіба що наші сантехніки до Щецина поїдуть?
(Стаття публікувалася в липневому 2007 року числі журналу "Партнер-Черкаси")
|
13:17